La comisión de Legislación y Asuntos Constitucionales, que preside Franco Ambrosini (UCR), recibió a la vicedecana de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Cuyo, Irene Pujol, con quien analizó una media sanción del Senado que promueve establecer las normas que regirán el procedimiento para la adecuación y publicidad de los reglamentos de conjuntos inmobiliarios preexistentes, como por ejemplo, barrios privados.
Según se explica en la fundamentación, se trata de una adecuación al Régimen de Propiedad Horizontal Especial establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación, teniendo en cuenta que “la adecuación de los conjuntos inmobiliarios no debe interpretarse como un acto de disposición de derechos reales, sino como un proceso de regularización que no solo incrementa el valor de los inmuebles, sino que también ofrece mayor seguridad jurídica a todas las partes involucradas”.
En ese sentido, el despacho aprobado por la comisión destaca que “en virtud de la adecuación funcional u operativa de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, cualquiera sea su conformación jurídica, se aplicarán de pleno derecho las normas de la propiedad horizontal y propiedad horizontal especial referidas a la organización y funcionamiento interno, en cuanto sean compatibles”.
Además, sostiene que los titulares de inmuebles ubicados en dichos conjuntos inmobiliarios “que cuenten con reglamentos de convivencia, construcción u organización y funcionamiento deberán, por sí o por medio de apoderado, solicitar la inscripción de dichos reglamentos como anotación marginal en la Dirección de Registros Públicos correspondiente a su ubicación, dentro del plazo de cinco (5) años contados desde la entrada en vigencia de la presente Ley”.
No obstante, el reglamento preexistente continuará vigente en todo aquello que no contradiga las normas imperativas del Código Civil y Comercial de la Nación, aplicables de pleno derecho conforme lo dispuesto en su artículo 2075.
De acuerdo a lo expresado por Pujol, esta normativa atacaría varios problemas y traería seguridad jurídica a “las personas en general y consumidores”, al tiempo que “prevé un procedimiento que está en el Código Civil y Comercial, tomamos ese procedimiento nacional para ajustar aquellos reglamentos que no están ajustados. Se puede modificar los reglamentos sin afectar derechos ni funcionamiento de consorcios, y da pautas para brindar soluciones”.
En la misma línea expuso María Eugenia De Marchi (UCR), quien sostuvo que se trata de por ejemplo, barrios privados preexistentes. “La Ley es muy sencilla, es para que se adecuen estos conjuntos inmobiliarios, destrabar trámites, dar publicidad registral y dar seguridad jurídica a los consumidores que buscan adquirir una parcela, por ejemplo. El conjunto inmobiliario tendría un reglamento registrado que garantizaría seguridad”.
Otro aspecto contemplado en el texto legislativo es que antes de solicitar la inscripción de los reglamentos, los propietarios podrán adecuar sus disposiciones a las normas del Código Civil y Comercial de la Nación. Para ello, se convocará a los propietarios a una asamblea o reunión de propietarios, cuya decisión deberá formalizarse en escritura pública.
“Los propietarios presentes en la asamblea podrán decidir la modificación del reglamento, adecuándolo a las normas del Código y deberán notificar fehacientemente a los ausentes, quienes podrán presentar oposición fundada dentro del plazo de quince (15) días en el domicilio indicado en la notificación. La decisión se considerará aprobada si, transcurridos quince (15) días desde la notificación, no se presentan oposiciones fundadas con la mayoría suficiente establecida en el segundo párrafo del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación”, añade el articulado.
Asimismo, prevé que la inhibición de algún titular de las parcelas del conjunto inmobiliario no obstará la inscripción del reglamento o adecuación de un conjunto inmobiliario preexistente, como así también normas sobre la acción por deudas de expensas y la reducción de costos administrativos para tal fin, para lo cual se invita a los colegios profesionales, cajas de jubilaciones y demás reparticiones que intervengan en este procedimiento, a adoptar medidas para reducir los montos exigidos en concepto de habilitaciones profesionales, aportes, impuestos y tasas aplicables a tal fin.
Los fundamentos del proyecto, hacen hincapié en que la aplicación de estos principios es “especialmente relevante en Mendoza, la segunda provincia con mayor cantidad de conjuntos inmobiliarios en el país”.