La Cámara de Diputados remitió en segunda revisión al Senado un proyecto que promueve establecer las normas que regirán el procedimiento para la adecuación y publicidad de los reglamentos de conjuntos inmobiliarios preexistentes, como por ejemplo, condominios y barrios privados.

Según se explica en la fundamentación, se trata de una adecuación al Régimen de Propiedad Horizontal Especial establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación, teniendo en cuenta que “la adecuación de los conjuntos inmobiliarios no debe interpretarse como un acto de disposición de derechos reales, sino como un proceso de regularización que no solo incrementa el valor de los inmuebles, sino que también ofrece mayor seguridad jurídica a todas las partes involucradas”.

En ese sentido, el texto destaca que “en virtud de la adecuación funcional u operativa de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, cualquiera sea su conformación jurídica, se aplicarán de pleno derecho las normas de la propiedad horizontal y propiedad horizontal especial referidas a la organización y funcionamiento interno, en cuanto sean compatibles”.

Además, sostiene que los titulares de inmuebles ubicados en dichos conjuntos inmobiliarios “que cuenten con reglamentos de convivencia, construcción u organización y funcionamiento deberán, por sí o por medio de apoderado, solicitar la inscripción de dichos reglamentos como anotación marginal en la Dirección de Registros Públicos correspondiente a su ubicación, dentro del plazo de cinco (5) años contados desde la entrada en vigencia de la presente Ley”.

No obstante, el reglamento preexistente continuará vigente en todo aquello que no contradiga las normas imperativas del Código Civil y Comercial de la Nación, aplicables de pleno derecho conforme lo dispuesto en su artículo 2075.

Otro aspecto contemplado en el texto legislativo es que antes de solicitar la inscripción de los reglamentos, los propietarios podrán adecuar sus disposiciones a las normas del Código Civil y Comercial de la Nación. Para ello, se convocará a los propietarios a una asamblea o reunión de propietarios, cuya decisión deberá formalizarse en escritura pública.

“Los propietarios presentes en la asamblea podrán decidir la modificación del reglamento, adecuándolo a las normas del Código y deberán notificar fehacientemente a los ausentes, quienes podrán presentar oposición fundada dentro del plazo de quince (15) días en el domicilio indicado en la notificación. La decisión se considerará aprobada si, transcurridos quince (15) días desde la notificación, no se presentan oposiciones fundadas con la mayoría suficiente establecida en el segundo párrafo del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación”, añade el articulado.

Asimismo, prevé que la inhibición de algún titular de las parcelas del conjunto inmobiliario no obstará la inscripción del reglamento o adecuación de un conjunto inmobiliario preexistente, como así también normas sobre la acción por deudas de expensas y la reducción de costos administrativos para tal fin, para lo cual se invita a los colegios profesionales, cajas de jubilaciones y demás reparticiones que intervengan en este procedimiento, a adoptar medidas para reducir los montos exigidos en concepto de habilitaciones profesionales, aportes, impuestos y tasas aplicables a tal fin.

Los fundamentos del proyecto, hacen hincapié en que la aplicación de estos principios es “especialmente relevante en Mendoza, la segunda provincia con mayor cantidad de conjuntos inmobiliarios en el país”.

Debate

La diputada María Eugenia De Marchi (UCR) fue la miembro informante quien se explayó sobre los alcances de la normativa. En ese sentido, puntualizó que “en 2015 se introdujo una reforma en lo que respecta al conjunto inmobiliario según nuestro Código Civil y Comercial, considerando a los preexistentes, con la solicitud de que se adecuaran a la Ley de propiedad horizontal. En nuestra Ley están mencionados como propiedad horizontal especial”.

Agregó que se le introdujeron modificaciones al proyecto original, las que han sido consensuadas con el Senado provincial, y destacó que “la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación, al considerar a los preexistentes, obliga a los adquirientes a conformar el conjunto inmobiliario ya existente y que se precisen las normas en cuanto al derecho de propiedad horizontal”.

También sostuvo que la adecuación propuesta a la normativa vigente “es para fortalecer la seguridad jurídica en las relaciones inmobiliarias y que se rijan a través de la Ley que corresponde que es el reglamento de consorcios y a su vez, que sean de público conocimiento; es por eso que se necesita que sean inscriptos y tengan publicidad caratular en nuestro Registro de la Propiedad”.

Finalmente, señaló De Marchi que “en la provincia de Mendoza existen alrededor de 500 preexistentes complejos urbanísticos en este sentido, y es la segunda provincia en el país con mayor cantidad. Los encontramos en los departamentos que tienen grandes urbes como Las Heras, Luján, Maipú, San Rafael, Godoy Cruz, Guaymallén; y necesitamos por lo tanto considerar esta ley para brindar la seguridad jurídica mencionada a los ya propietarios o a los futuros adquirientes”.

En tanto, el diputado Edgardo Civit Evans (PJA) adelantó el voto favorable de su espacio e indicó que “verdaderamente se viene a dar seguridad jurídica y se viene a llenar un vacío que no estaba correctamente regulado”.

Por su parte, el diputado Emanuel Fugazzotto (PV) indicó el voto positivo y sostuvo que “las consultas han sido realizadas, y nos parece que es algo importante que hay que agilizar en los tiempos que vivimos”.